რა უნდა გაითვალისწინოთ ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენისას?

ადვოკატები გვირჩევენ, რომ მშენებლობადასრულებულ კორპუსში ბინის შეძენისას, ყოველთვის უნდა დავინტერესდეთ, შენობა მიღებულია თუ არა ექსპლუატაციაში.

რას ნიშნავს ეს, რატომ ენიჭება ასეთი ყურადღება და როგორ უნდა მოვიქცეთ, თუ მაინც გადავწყვეტთ ექსპლუატაციაში მიუღებელ შენობაში ფართის შეძენას?

ამ საკითხის შესახებ რჩევებს გაძლევთ „გაბუნია და პარტნიორების“ ადვოკატი სამშენებლო სამართლის მიმართულებით, სამართლის დოქტორი უჩა ზაქაშვილი:

ტერმინი „ექსპლუატაციაში მიღებული შენობა“ ხშირად ხარისხიანი მშენებლობის, კონსტრუქციული მდგრადობის და სხვა დამაკმაყოფილებელი ხარისხობრივი მაჩვენებლების დასტურის ასოციაციას იწვევს. სინამდვილეში, შენობის ექსპლუატაციაში მიღება მხოლოდ ადასტურებს მის შესაბამისობას იმ არქიტექტურულ პროექტთან, რომლის მიხედვითაც მისი მშენებლობა განხორციელდა. როგორც ცნობილია, დღეს ნებართვის გამცემი ორგანოები არც შენობის მდგრადობისთვის აუცილებელ კონსტრუქციული პროექტის შეთანხმებას ითხოვენ და არც ექსპლუატაციაში მიღებისას ავალებენ შენობის მდგრადობის დამადასტურებელი დასკვნების წარმოდგენას.

მიუხედავად ამისა, უძრავი ქონების ბაზარზე ექსპლუატაციაში მიღებული შენობა უფრო ძვირად ფასობს. ამას თავისი მიზეზები აქვს, რომლებსაც ქვემოთ შევეხებით.

უძრავი ქონების ბაზარზე იშვიათად ექცევა ყურადღება იმ გარემოებას, შენობა ექსპლუატაციაში მიღებულია თუ არა. თუმცა ეს მნიშვნელოვანი გარემოებაა იმისთვის, რომ უძრავი ქონება სრულყოფილ სამოქალაქო ბრუნვის ობიექტად მივიჩნიოთ. ხშირ შემთხვევაში სამშენებლო კომპანიების მხრიდან ჭიანურდება აშენებული შენობების ექსპლუატაციაში ჩაბარება, რადგან სწორედ ამ პროცედურას უკავშირდება საჯარო რეესტრში ფართების საკუთრებად საბოლოო რეგისტრირება და სამშენებლო კომპანიებისთვის შესაბამისი საგადასახადო ვალდებულებების წარმოშობა. ექსპლუატაციაში მიღების პროცესის დასრულებას უკავშირდება, ასევე, სამშენებლო პარამეტრების გაზრდის მიზნით ნაყიდი სამშენებლო კოეფიციენტებისთვის გადასახდელი თანხების გადახდის ვალდებულების დადგომაც. სწორედ ამიტომ სამშენებლო კომპანიების დიდი ნაწილი აღნიშნული საკითხებით მანიპულირებს და ცდილობს, რაც შეიძლება მეტი დროით გადადოს ეს პროცედურა.

-როგორ უნდა იქნეს დაცული იმ მესაკუთრეთა ინტერესი, რომლებმაც ასეთ მშენებარე ობიექტებში ფართი შეიძინეს?

- შენობის ექსპლუატაციაში ჩაბარებამდე ის მესაკუთრე, რომელსაც ფართი აქვს შეძენილი, ითვლება მშენებარე ფართის მესაკუთრედ. მოქმედი კანონმდებლობით, ამგვარი სტატუსის მქონე საკუთრებაში ცხოვრება (თუ შენობა-ნაგებობის მშენებლობა დასრულებულია და ამით არ ირღვევა მშენებლობის უსაფრთხოების ნორმები) სამართალდარღვევად არ მიიჩნევა. შესაბამისად, მასში ცხოვრება, ერთი შეხედვით, არანაირ დისკომფორტს არ იწვევს. თუმცა, მშენებარე შენობის სტატუსი განსხვავებულ რეგულაციას აწესებს თავად მესაკუთრის მიერ დაგეგმილ სხვადასხვა სამშენებლო თუ სარეკონსტრუქციო სამუშაოებზე ნებართვის მიღების მოთხოვნის შემთხვევებში. ასეთ დროს მესაკუთრე ვერ შეძლებს ნებართვის მიღებას, მშენებარე სტატუსი მოითხოვს მთლიანი შენობის პროექტის შეცვლას, კერძოდ კი მთლიანი მრავალსართულიანი შენობის პროექტის კორექტირებას, რაც დიდ ფინანსურ დანახარჯებთანაა დაკავშირებული. მშენებარე შენობებზე ვრცელდება სახელმწიფო ზედამხედველობის კონტროლი, რაც პროექტის დარღვევების შემთხვევაში იწვევს მუდმივად ზრდად საჯარიმო სანქციებს, რომლებიც სამშენებლო კომპანიებს ეკისრებათ და ამის შესახებ მესაკუთრეების ინფორმირება კანონმდებლობით გათვალისწინებული არ არის. დაჯარიმებული შენობების ექსპლუატაციაში მიღების შანსი კი კიდევ უფრო მცირეა, რაც, უფრო კონკრეტულად, დარღვევის სიმძიმეზეა დამოკიდებული. შენობის მშენებარე სტატუსი პრობლემას ქმნის ბანკებთან და საფინანსო დაწესებულებებთან ურთიერთობებშიც. კერძოდ, ბანკები თავს იკავებენ მსგავსი ქონების იპოთეკით დატვირთვისგან, ხოლო იმ შემთხვევაში, თუ მაინც აკეთებენ ამას, ტვირთავენ მნიშვნელოვნად მცირე ფასად, ვიდრე მსგავსი უძრავი ქონების რეალური საბაზრო ღირებულებაა. უძრავი ქონების ბაზარზეც მსგავსი, ექსპლუატაციაში მიუღებელი ბინები უფრო იაფად ფასობს და ის მყიდველი, რომელიც შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ინფორმირებული არ არის, მოტყუებული და იმედგაცრუებული რჩება, როცა ზემოაღნიშნულ ნაკლოვანებებს აღმოაჩენს.

განსხვავებით სამშენებლო კომპანიებისგან, რომლებიც საგადასახადო ვალდებულებების წარმოშობის გადადების მიზნით შენობის ექსპლუატაციაში მიღებისგან თავს იკავებენ, მსგავსი შეღავათით ვერ სარგებლობენ ის ფიზიკური პირები (ოჯახები), რომელთა წლიური შემოსავალი 40 000 ლარს აღემატება და ისინი მსგავსი მშენებარე შენობის საკუთრებაში არსებობისთვის მისი საორიენტაციო ფასის 0,2 პროცენტით ყოველწლიურად იბეგრებიან.

აქედან გამომდინარე, ყოველთვის სასურველია, მშენებლობადასრულებულ კორპუსში ბინის შეძენისას დავინტერესდეთ, შენობა მიღებულია თუ არა ექსპლუატაციაში. იმ შემთხვევაში კი, თუ მაინც გადაწყვეტთ ექსპლუატაციაში მიუღებელ შენობაში ფართის შეძენას, გაითვალისწინეთ შემდეგი რჩევები:

1) მერიის შესაბამისი სამსახურიდან გამოითხოვეთ სამშენებლო პარამეტრების გაზრდასთან დაკავშირებით სამშენებლო კომპანიის დავალიანების დამადასტურებელი დოკუმენტები (რათა დარწმუნდეთ, აქვს თუ არა დავალიანება სამშენებლო კომპანიას);

2) მშენებლის მაკონტროლებელი ორგანოებიდან გამოითხოვეთ შენობის შემოწმების შესახებ არსებული ინფორმაცია - კერძოდ, როდის შემოწმდა აღნიშნული შენობა;

რა სახის დარღვევები იქნა აღმოჩენილი; დაეკისრა თუ არა ჯარიმა სამშენებლო კომპანიას; გადაიხადა თუ არა; გამოსწორებულია თუ არა დარღვევები;

3) გადაამოწმეთ ის საკადასტრო კოდი (მიწა, რომელზეც მრავალსართულიანი შენობა დგას და ამავდროულად კონკრეტული უძრავი ქონების კოდი), რომელზეც თქვენს დაინტერესებაშია, დატვირთულია თუ არა სხვადასხვა ვალდებულებებით (საგადასახადო, საბანკო).