„საქართველოს სამშენებლო სექტორში კრიზისის ნიშნებია - საუკეთესო გადაწყვეტილება ნებართვების გაცემის შემცირებაა“

პირველ რიგში, ამის მიზეზი არის მოსალოდნელი კრიზისი სამშენებლო სექტორში, რომლის პირველი ნიშნებიც დაახლოებით, ერთი წლის წინ გამოჩნდა - ასე აფასებს ფინანსისტი თემურ ბასილია ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილებას იპოთეკურ კრედიტებზე სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის ზრდას.

შეგახსენებთ, რომ ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილებით, იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის (LTV) მაქსიმალური მაჩვენებელი ფიზიკურ პირებზე ლარში გაცემული უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხებისთვის 5 პროცენტული პუნქტით - 90%-მდე, გაიზარდა. ასევე, 10 პროცენტული პუნქტით, 80%-მდე, გაიზარდა სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი იპოთეკურ სესხებზე საქართველოს ფარგლებს გარედან შემოსავლის მიმღებთათვის.

თემურ ბასილიას თქმით, სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი (LTV) განისაზღვრება სესხის მოცულობისა და უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების თანაფარდობით. მისი ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ფუნქცია არის აჩვენოს, რამდენად არის უზრუნველყოფილი ფინანსური სექტორის სტაბილურობა და მდგრადობა. „კერძოდ, კოეფიციენტის მაღალი მაჩვენებელი მიუთითებს სესხის მაღალრისკიანობას, რაც ნეგატიური სიგნალია საზოგადოებისთვის“, - ამბობს ბასილია.

რატომ მცირდება უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა? - „საქართველო აღარ არის ისეთივე მიმზიდველი, როგორც იყო წინა წლებში“

ფინანსისტი ამბობს, რომ საქართველოში უძრავი ქონების მიწოდება საგრძნობლად აღემატება ქვეყნის შიგნით მასზე მოთხოვნას, რაც თავისთავად პრობლემას წარმოადგენს. ამასთან, მისივე თქმით, ქვეყანაში მიმდინარე პოლიტიკური მოვლენების ფონზე, საქართველო ისეთივე მიმზიდველი აღარ არის, როგორც წინა წლებში.

„წლების განმავლობაში ეს დისბალანსი კორექტირდებოდა უცხოელების მიერ უძრავი ქონების ყიდვით. მოგეხსენებათ, რომ საქართველო რეგიონში გამოირჩეოდა როგორც საბაზრო ეკონომიკაზე ორიენტირებული რეფორმებით, ასევე ევროატლანტიკურ სივრცეში ინტეგრაციით. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ფაქტორი იყო შენგენის ზონის ქვეყნებთან უვიზო რეჟიმის დაწესება. ფაქტია, რომ ასეთი პრივილეგია რეგიონის არც ერთ ქვეყანას არც ჰქონდა, არც აქვს და არც იმის მოლოდინია, რომ უახლოეს მომავალში ექნება. ამიტომაც, რეგიონის სხვა ქვეყნების მოქალაქეებისთვის საქართველოს მოქალაქეობის ან თუნდაც ბინადრობის უფლების უფლების მიღება ძალიან მიმზიდველი იყო. ამის მიღწევა კი შესაძლებელი იყო საქართველოში უძრავი ქონების შეძენით, განსაკუთრებით კი, იმ ქვეყნების მოქალაქეების მიერ, სადაც არასტაბილური ვითარება იყო. ასევე გახლდათ მეორე ფაქტორიც - რუსეთ-უკრაინის ომი, რამაც ასევე გაზარდა ამ ქვეყნების მოქალაქეების შემოდინება საქართველოში და შესაბამისად, გაიზარდა უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა.

გარკვეულწილად ეს ფაქტორები კვლავ არსებობს, თუმცა ისინი აღარ ახდენენ ასეთ ძლიერ გავლენას. ამის მიზეზი გახლავთ ის ფაქტი, რომ შეფერხებულია ევრო-ატლანტიკურ სივრცეში საქართველოს ინტეგრაცია. ამიტომაც, საქართველო აღარ არის ისეთივე მიმზიდველი, როგორც იყო წინა წლებში.

ასევე, რამდენადაც რუსეთ-უკრაინის კონფლიქტი პოზიციურ საომარ ვითარებაში გადაიზარდა და უფრო მეტიც, ეს ომი უკვე დასარულისკენ მიდის, შემცირებულია ამ ქვეყნებიდან ემიგრაციის რაოდენობა. დროთა განმავლობაში ეს უკანასკნელი ფაქტორი კიდევ უფრო ნაკლებ გავლენას მოახდენს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე. როგორც ვხედავთ, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა მცირდება ძირითადად ამ ორი ფაქტორების გამო, რაც ქმნის კრიზისის წინაპირობას უძრავი ქონების სფეროში“, - აცხადებს „ბიზნესპრესნიუსთან“ საუბრისას თემურ ბასილია.

ფინანსისტი თვლის, რომ სამშენებლო სექტორში მოსალოდნელი კრიზისის თავიდან აცილებისთვის საუკეთესო გადაწყვეტილება სამშენებლო ნებართვების გაცემის შემცირება იქნებოდა: „მაგრამ, როგორც ჩანს, ამ ეტაპზე ამის გაკეთება ხელისუფლებას უჭირს, რადგან სამშენებლო ბიზნესი მჭიდროდ არის დაკავშირებული ხელისუფლებასთან. ხაზი უნდა გავუსვათ, რომ ეს არ არის მხოლოდ ქართული მოვლენა. დემოკრატიულ ქვეყნებშიც არსებობს ამ ბიზნესის მჭიდრო კავშირი და ცენტრალურ და ადგილობრივ ხელისუფლებებთან.

ამიტომაც, არსებული დისბალანსი გარკვეულწილად მაინც რომ შემცირდეს, ხელისუფლება ცდილობს გაზარდოს მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე საქართველოს მოქალაქეებისა და ქართველი ემიგრანტების მეშვეობით. თავად ამ იდეაში ცუდი არაფერია, პირიქით. სწორედ ამას ემსახურება აღნიშნული კოეფიციენტების ცვლილება. ამ ცვლილებით ფიზიკურ პირებს შეეძლებათ უფრო მეტი სესხის მიღება ბანკებიდან უძრავი ქონების ყიდვის დროს.

ამ ღონისძიების შედეგად შესაძლოა, მართლაც გაიზარდოს ამ კატეგორიის ადამიანებში, განსაკუთრებით ქართველ ემიგრანტებში მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე. თუმცა, თუ გავითვალისწინებთ საქართველოში მცხოვრები ადამიანების მწირ ფინანსურ შესაძლებლობებს, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ეს ზრდა საგრძნობი იყოს“, - ამბობს ბასილია.

„ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ეროვნულმა ბანკმა ეს გადაწყვეტილება დამოუკიდებლად მიიღო - მას უბრალოდ, დაავალეს“

კითხვაზე, თუ როგორ იმოქმედებს სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის ზრდა საფინანსო სექტორის სტაბილურობაზე, ბასილია პასუხობს, რომ „ნეგატიურად“.

„პრობლემა ის არის, რომ ამ კოეფიციენტების ზრდა ასევე ზრდის რისკს საბანკო სექტორისთვის, რაც დადებითად ვერ იმოქმედებს საფინანსო სექტორის სტაბილურობაზე. ამიტომაც, ბუნებრივია, ეროვნული ბანკის ინტერესში არ იყო ამ კოეფიციენტის გაზრდა. ნუ დაგვავიწყდება, რომ ქვეყნის ფინანსურ სტაბილურობაზე პირველ რიგში პასუხისმგებელი სწორედ ეროვნული ბანკია.

სამწუხაროდ, ბოლო წლებში ეროვნული ბანკის დამოუკიდებლობის მიმართ გაჩნდა კითხვები; თუნდაც, ის ფაქტი, რომ საერთაშორისო სავალუტო ფონდი მწვავედ საუბრობს ამ თემაზე. აქედან გამომდინარე, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ეროვნულმა ბანკმა ეს გადაწყვეტილება დამოუკიდებლად მიიღო. მას უბრალოდ ეს დაავალეს.

ჩვენ შეიძლება მოვისმინოთ ისეთი განცხადებები, მათ შორის ეროვნული ბანკიდანაც, რომ საქართველოს ფინანსური სტაბილურობა საკმაოდ მყარია, რომ ამ კოეფიციენტების ზრდა არ გამოიწვევს უარყოფით შედეგებს და ა.შ. მაგრამ, რეალურად ასე არაა. საქართველოს ფინანსური სტაბილურობა საკმაოდ მყიფეა და ამას ადასტურებს კიდეც ბოლო ერთი წლის განმავლობაში ეროვნული ბანკის რეზერვების შემცირებაც თითქმის მეოთხედით. გარდა ამისა, გასათვალისწინებელია საერთაშორისო ფაქტორებიც, მათ შორის რეცესია აშშ-ში, რაც ნამდვილად არ იმოქმედებს დადებითად საქართველოს ფინანსურ სტაბილურობაზე“, აცხადებს „ბიზნესპრესნიუსთან“ საუბრისას თემურ ბასილია.